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2019年1-6月中國房地產行業發展特征及行業發展趨勢分析:一線城市成交27943套 環比下降9.79% [圖]

2019年09月16日 13:33:24字號:T|T

    房地產行業是指以土地和建筑物為經營對象,從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業,是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括:土地開發,房屋的建設、維修、管理,土地使用權的有償劃撥、轉讓,房屋所有權的買賣、租賃,房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。在實際生活中,人們習慣上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

    房地產是我國重要的產業,是推動我國經濟發展的重要組成部分,從1952年貢獻GDP的 2.06%發展到2018年貢獻GDP的 6.65%,我國房地產行業經歷了飛躍式發展。2018年度,我國房地產業國內生產總值共計59,846.40億元,占我國當年國內生產總值的6.65%,在第三產業中房地產業GDP貢獻率低于批發和零售業、金融業,排名第三位(其他除外)。

2018年度我國GDP構成(億元)

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產企業行業市場發展態勢及發展趨勢研究報告

    房地產業同樣是我國信用債市場的重要發行主體,截至2019年二季度末,我國房地產業債券余額共計19,508 億元,占信用債余額的11.50%,在信用債市場中繼工業行業余額占比 46.15%外排名第二位。

截至2019年二季度末我國信用債市場各行業債券余額及占比(億元)

數據來源:公開資料整理

    一、房地產行業特征

    (1)成本和利潤構成

    從房地產企業的項目開發成本和費用來看,占比最大的三種是土地成本,建筑安裝成本和管理費用。具體來說,土地成本又可分為土地出讓費、拆遷安置費和土地征用費,是房地產開發成本中占比最大的構成部分,因為土地是稀缺資源,國有建設用地面積的供應受限于耕地紅線的約束,加之各城區可出讓土地面積逐漸減少,企業普遍缺乏土地議價能力。近年來地價迅速攀升,各處地王屢創新高。如今土地成本占房地產企業總成本的 40%,未來比重必然進一步增加;前期工程費用包括在房產規劃、設計和土地勘察等環節產生的費用,前期工程費用大約占 3%;建筑安裝工程費用由安裝工程和設備購買兩項費用構成,占總開發成本的 30%;市政工程費用是由電信、污水和自來水等設置構成的基礎設施費用,約占 6%;公共配套設施來自與學校、菜市場和幼兒園等盈利性或非營利性公用設施構成的公共配套設施,約占 1%;此外經營期間企業還要支付一定的財務費用、銷售費用和間接費用,各占 7%、 7%和 3%;最后不可預見因素產生的不可預見費用占據 3%。

房地產企業成本構成(%)

數據來源:公開資料整理

    (2)房地產行業產業鏈

    除了與房地產行業聯系最為緊密的金融業和建筑業,值得一提的還有政府,政府部門是土地是唯一供給方,由政府單寡頭壟斷的土地市場上,房地產商沒有議價能力。事實上,在政府以招標拍賣掛牌出讓用地時,房地產商也不在意土地的出讓價格,因為土地作為一種稀缺資源,并且因地理因素天然難以替代,擁有土地使用權也意味著在房地產市場上也占據了一定的壟斷優勢。正因為如此,在政府招標拍賣時,不斷的有“地王”涌現,這些所謂的“地王”,在房地產開發土地招標活動中用大額資金拍下地塊,最終將這地價帶入房價,推動房價飛速上漲。從樓面價上看,自 2018 年底以來一直較為平穩,而土地溢價率顯現下降趨勢,這顯示房地產市場逐漸冷淡,“地王”也變得少見。

住宅用地樓面價和溢價率(元/m2)

數據來源:公開資料整理

    由于住房是居民的基本需求, 市場上存在著許多購房剛性需求。因此在房地產市場上,房地廠商能夠通過一定手段哄抬房價,相對于客戶來說具有較強的議價能力,但鑒于房地產商所持有的商品房具有地理位置的特殊性,會受制于當地消費水平和政府限價政策的影響。 根據購房目的,我們可將購房者分為自住型購房者和投資型購房者,自從房地產行業收緊,特別是 2016 年年底的中央經濟工作會議上提出“房住不炒”的概念后,房價只升不降的預期被漸漸打破,購房作為投資品的需求已經慢慢下降,投資型購房者投資買房熱度退去。體現為住宅用商品房銷售面積同比增速已經接近 0,房地產市場成交不溫不火。

商品房銷售情況統計(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    3)行業競爭格局

    前3大房地產企業銷售收入占全行業的比重超過10%,前 10 大房地產企業占比近 30%,前20大房地產企業占比近 40%,前50大房地產企業占比超過 50%,從趨勢上看,行業集中度水平越來越高。將產業市場結構粗分為寡占型(CR8≥40%)和競爭型(CR8<40%)兩類。 從此角度看,房地產行業依舊屬于競爭型行業。

    房地產行業集中度相對較高,前 200 家即前 0.21%企業銷售金額占全行業比例高達 71.85%,可以得知,雖然房地產行業整體屬于競爭型行業,但行業內大型房地產企業依舊占有絕對優勢,大型企業之間競爭較為激烈。

房地產行業集中度(%)

數據來源:公開資料整理

房地產行業洛倫茲曲線(%)

數據來源:公開資料整理

    二、房地產行業發展趨勢

    (1)宏觀經濟

    作為一個顯著的周期性行業,房地產與經濟周期密不可分。 經濟上行,生產總值增速上升,失業率下降,預期居民可支配收入上升,房地產需求增加,拉動房地產進入上行周期;經濟下行,失業率增加,預期居民可支配收入下降,房地產需求下降,帶動房地產進入下行周期。 從下圖可以看出房地產投資和房地產銷售數據與經濟增長數據相關性均較大, 房地產投資與經濟增長基本同步,而銷售則是一個領先指標,但是房地產投資和銷售的波動幅度都比經濟增長要大得多,并且周期也更為明顯。

經濟增長和房地產開發投資(%)

數據來源:公開資料整理

    房地產銷售面積和GDP同比增長(%)

數據來源:公開資料整理

    按照以 GDP 不變價同比來體現的經濟周期,以新一輪經濟增長為周期開始,以經濟衰退至底部為周期結束。 當前我國處于自 2009 年 4 月以來經濟周期的衰退期后期。房地產銷售作為經濟增長的領先指標,其圖形具有顯著的厚尾現象,即在一個房地產銷售周期內,上升時間較短,而下降所占據的時間很長。當前, 我國經濟發展總體處于低位, 貿易摩擦增加、全球經濟下行壓力較大,我國經濟也并未看到拐點的有力支撐,所以預計我國經濟和房地產行業短期內不會有太大起色。在國家多次強調“房住不炒”的概念下,商品房銷售面積同比增速自 2016 年 5 月以后進入衰退期以來,遲遲不見底,沒有回升的跡象,這很可能也會拖累經濟增長周期進入復蘇階段。

以GDP同比表示的經濟周期(%)

數據來源:公開資料整理

    (2)一線住宅房價趨于平穩

    土地價格已經逐步下降,由于土地價格在房地產開發企業成本中占據 40%的主要地位,土地價格增速的下落帶動房價一同下降。百城住宅價格同比增速自 2017 年 1 月左右達到 18.86%的歷史高點后,便一直處于下落的周期, 2019 年 7 月同比增速為 3.83%,持續處于低位。房地產住宅價格增速趨緩,非常明確的展現了房地產市場萎靡的現狀,并且在當前的政策基調下,短期內房地產價格也很難出現大幅增長。

百城住宅價格和同比增長(元/平方米)

數據來源:公開資料整理

    分城市來看,2017 年以前,我國一線城市、二線城市和三線城市1的住宅價格走勢基本一致,且一線城市住宅價格同比增速高于二線、二線城市住宅價格同比增速高于三線, 2017 年發生了變化,一線城市住宅價格同比增速最低、二線其次、而三線最高,并且持續到目前,應該是受到政府“房住不炒”政策的影響,一線城市房價相對過高,從而受到調控的影響最大。

    從 2018 年 6 月開始一線城市住宅價格同比增長率已經降至 0 左右,二線和三線城市住宅價格同比增長速度目前比較接近, 2019 年 6 月約 5%。 從歷史上看, 一線城市房價增速已經到達底端, 本文認為一線房價未來不會發生大幅下調,但目前為止房價上漲動力不足,國家調控房地產政策力度不減,未來一線城市房價趨穩。

百城住宅一線、二線、三線價格同比增長(%)

數據來源:公開資料整理

    三、房地產建設周期指標

    (1)土地供應減少,認購熱度下降

    購買土地是房地產開發的首要環節,從 100 大中城市土地供應情況來看,土地供應面積整體比較平穩,圍繞中樞水平波動,但土地供應掛牌均價卻逐年上升,使得房地產企業成本高企。 從 2019 年 5 月以來,土地供應和均價均有所下降,說明購置土地熱度處于下行區間,短期內房地產迎來回暖的可能性不大。

土地掛牌均價和供應面積

數據來源:公開資料整理

年度購置土地面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    (2)銷售增速處于谷底,一線城市房地產銷售熱度下降

    我國房屋銷售面積同比增速從 2016 年以來逐漸下行,從 2019 年開始由正轉負,并趨于平穩。從歷史上看,目前尚未到達歷史數據最底端,但可以看出我國房屋銷售面積增速從 2008 年開始周期與往年有顯著不同,波峰和波谷已經下移, 2008 年以前我國房價經歷了快速增長階段,政府開始持續對房地產行業進行政策調控,從而進入了新的波動周期,新的波動周期每次持續約 3-4 年,一般年初出現拐點。

    目前銷售交易增速正處于低谷期,此次回落受“房住不炒”政策影響,從 2017 年開始下行,目前尚未到達歷史低點,但已經低于歷史均線。但是從時間上看,本次下行較為緩和,持續時間較長,從波峰看,本次周期波峰有所下降,此次房地產政策力度較強,且調控回歸理性,因此房地產銷售面積增速不會下降至歷史谷底水平,而近期已經小于 0 值,短期內可能比較平穩。

房屋銷售面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    從最具代表性的 30 城2銷售情況上看,2019 年 7 月一線城市成交 27,943 套,環比下降 9.79%;涉及面積 294.29 萬平方米,環比下降 10.04%。二線城市成交 73,593 套,環比上升 3.42%;涉及面積 816.10 萬平方米,環比上升 3.55%。三線城市成交 52,818套,環比下降 5.45%;涉及面積 507.64 萬平方米,環比上升 6.86%。目前, 各類城市的商品房銷售規模總體已經呈現下降趨勢,尤其是一線城市2019年7月銷售套數和面積下降幅度較大。房地產市場在趨于冷靜。 而房地產銷售是投資開發的先行指標,所以短期內投資開發應該也比較平穩。

各線城市商品房成交套數(套)

數據來源:公開資料整理

各線城市成交面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    (3)新開工面積與竣工面積差距拉大,待售面積持續下降

    2019 年 6 月,房地產企業新開工面積繼續維持良好勢頭,全國新開工總面積達到2.57 億平方米,環比增長 21.2%,同比增長 8.9%, 創六月份新開工面積新高,但是由于基數較高,因此累計同比增速有所下降。其中,住宅新開工面積為 1.89 億平方米,環比增長 19.5%,同比增長 7.8%。 2019 年 1-6 月累計全國房屋竣工面積達到 3.24 億平方米,與上年同比下降了 12.67%。新開工面積與竣工面積變動方向不同,前者保持平穩增長,而后者不斷下落。 從新開工面積與竣工面積的比例來看, 1-6 月統計數據普遍高于全年統計數據,說明地產企業更傾向于上半年開工;可能系房地產業政策偏緊影響,該比值從 2011 年起波動下滑, 2015-2016 年達到最低,然后重新攀升, 一個非常值得警惕的問題是,新開工面積已經達到了竣工面積的 3.25 倍,大大超過了過去幾年的水平, 若竣工面積持續跟不上新開工面積,大量的房地產無法按時出售,地產開發商難以及時回籠資金,那么可能要面臨流動性不足的風險。雖然短時間內不會產生大的風險,但若任由事態發展,房地產行業可能會在未來某一時刻遭遇困境。

新開工面積(萬平方米, %)

數據來源:公開資料整理

房屋竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

房屋新開工面積與竣工面積比(%)

數據來源:公開資料整理

    截止到 2019 年 7 月,房地產行業本年新開工面積累計 125,715.88 萬平方米,銷售面積累計 88,783.00 萬平方米, 稍小于新開工面積,說明目前房地產行業供應比較穩定,處于緩慢補庫存階段。從房屋待售面積來看,我國房地產從 2014 年第三季度開始待售面積增速下降, 2016 年開始庫存下降,并一直持續到目前,房地產行業待售面積增速從2018 年開始回升,未來隨著增速的緩慢回升到 0 值附近, 由于目前竣工面積依舊小于銷售面積,未來待售面積會持續下降。

房屋待售面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

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